Wat is vastgoedsyndicatie?
Vastgoedsyndicatie beschrijft een proces waarbij een hoofdinvesteerder of ‘sponsor’, soms ook de ‘ontwikkelaar’ of ‘algemene partner’ genoemd, financiering zoekt bij meerdere particuliere investeerders. Deze gezamenlijk ingezamelde middelen worden vervolgens gebruikt om in vastgoed te investeren. Dit syndicaat kan variëren van enkele betrokken investeerders tot een uitgebreid netwerk met honderden deelnemers. Immotokens is in België de partij die vastgoedsyndicatie diensten aanbiedt.
De Werkwijze van Vastgoedsyndicatie
Doorgaans heeft de hoofdinvesteerder of sponsor al een specifiek vastgoedobject op het oog voordat het syndicatieproces wordt gestart. De syndicatie dient in dit geval vooral als middel om het benodigde kapitaal te verzamelen, terwijl een aanvullende lening vaak afkomstig is van een bank of andere financiële instelling. Afhankelijk van de specifieke deal kan de inzameling variëren tussen 30% en 50% van het benodigde totale kapitaal. Gedurende de looptijd van de investering behoudt de sponsor de verantwoordelijkheid en het toezicht.
Het Proces van Syndicatie
Syndicaties worden meestal opgezet en beheerd door een sponsor, vaak aangeduid als de “algemene partner” of “GP”. Deze sponsor kan een individu zijn, maar het is gebruikelijker dat het een team van ervaren vastgoedprofessionals betreft zoals bij Immotokens. Dit team neemt alle facetten van de deal voor zijn rekening, van het initiële onderzoek tot het uiteindelijke beheer van het vastgoedobject. In een scenario waar waardevermeerdering het doel is, zorgt de sponsor bijvoorbeeld voor de betrokkenheid van architecten, bouwkundigen en beheerders.
De investeerders binnen deze structuur zijn de zogenaamde “beperkte partners” of “LP’s”. Hoewel ze financieel betrokken zijn bij de deal, hebben ze meestal geen actieve zeggenschap over het beheer van het vastgoed. Ze vertrouwen op de expertise van de sponsor, die deze taken op zich neemt. In ruil voor hun investering ontvangen de LP’s een deel van de inkomsten en eventuele verkoopwinsten.
Opbouw van de Deal
Binnen de meeste vastgoedsyndicaties heeft de sponsor recht op een combinatie van vergoedingen en inkomstendelingen. Zo kan een sponsor bijvoorbeeld een beheersvergoeding van 1-2% ontvangen voor de coördinatie en uitvoering van het project. Deze vergoeding dekt onder andere personeelskosten en externe consultancy. Immotokens werkt aan een lager, transparant tarief dat je eenvoudig kan terugvinden.
Om belangenconflicten te minimaliseren, investeren sponsors vaak zelf ook een aanzienlijk bedrag in het project. Hierdoor hebben zij een direct belang bij het succes van de investering, naast de ontvangen vergoedingen.
Financieringsstructuren kunnen variëren, waarbij vaak zowel voorkeursaandelen als gewone aandelen worden gebruikt. Het is gebruikelijk dat eerst leningen worden afgelost, gevolgd door uitbetalingen aan investeerders. De volgorde van uitbetaling en de risico’s hangen sterk af van de initiële overeenkomsten en de positie van de investeerder binnen de kapitaalstructuur.
